5 เรื่องที่ต้องรู้หากถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์

หมวด: 
บัญชีและภาษี
รายละเอียด: 

ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม แม้จะเป็นอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ในรูปของ Passive Income คือให้เงินทำงานให้กับผู้เป็นเจ้าของได้ค่อนข้างมาก แต่ก็มีภาษีที่เกี่ยวข้องไม่น้อยเช่นกัน

ภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ จากการขายอสังหาริมทรัพย์แม้จะสูงแต่เชื่อว่า กำไรจากการขายก็น่าจะมากพอที่จะทำให้กลบคราบน้ำตาจากการเสียภาษีไปได้บ้างไม่มากก็น้อย แต่หากอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวถูกเวนคืนพื่อนำไปพัฒนาถนนหนทาง สาธารณูปโภคต่างๆ แม้จะได้รับค่าตอบแทนจากเวนคืนมาบ้าง แต่อาจจะไม่เท่ากับราคาตลาดที่น่าจะขายได้ นอกจากนี้แม้จะไม่เต็มใจขาย แต่จำใจต้องขายเพราะถูกเวนคืน แต่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็ยังคงต้องรับภาระภาษีจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์อีกหลายรายการไม่แตกต่างจากการขายอสังหาริมทรัพย์ปกติเท่าไหร่

1. ถูกเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ก็ต้องเสียภาษี

หลายคนอาจจะคิดในใจว่า การถูกเวนคืนโดยส่วนใหญ่จะได้รับเงินจากการเวนคืนต่ำกว่าราคาตลาดหรือราคาที่คาดว่าจะขายได้ในอนาคต แต่ที่ยินยอมกันได้ไม่เป็นเรื่องเป็นราว อาจจะถือว่าเป็นการช่วยชาติให้ได้นำที่ดินไปพัฒนาเป็นถนนหนทาง ส่วนเรื่องราคาที่จะปรับเพิ่มขึ้นเวลาขายที่ดินแปลงอื่น อันนั้นเป็นผลพลอยได้ เมื่อยอมสละทรัพย์ในราคาต่ำเพื่อช่วยชาติแบบนี้น่าจะไม่ต้องเสียภาษีนะ

ใช่เลย เมื่อเป็นการเสียสละเพื่อชาติคุณสรรพ์ก็ใจดียกให้ ไม่เก็บภาษีจากการถูกเวนคืนให้กับทั้งบุคคลธรรมดาและนิติบุคคล โดยมีเงื่อนไขเล็กๆ น้อยๆ คือ

เจาะลึกภาษีและค่าธรรมเนียมจากการขายอสังหาริมทรัพย์ คลิ๊ก #4 ภาษีจากการขาย อสังหาริมทรัพย์# 

2. เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย

- บุคคลธรรมดา ได้รับยกเว้นไม่ต้องนำเงินได้จากการถูกเวนคืนมารวมเป็นเงินได้เพื่อเสียภาษี ทำให้ไม่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย (มาตรา 42 (17), กฎกระทรวง 126 ข้อ 2 (9))

- นิติบุคคล

    กรณีไม่รับค่าตอบแทนจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ได้รับยกเว้นไม่ต้องเสียภาษี

    กรณีรับค่าตอบแทนจากการเวนคืนอสังหาริมทรัพย์ รัฐบาล องค์กรของรัฐบาลที่เวนคืน ต้องคำนวณ          หักภาษี ณ ที่จ่าย     อัตรา 1% ของเงินค่าทดแทน

3. เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

- บุคคลธรรมดา ไม่ถือเป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นทางค้าหรือหากำไรตามตามพระราชกฤษฏีกา ฉบับที่ 342 ได้รับยกเว้นภาษี ธุรกิจเฉพาะ

- นิติบุคคล

    กรณีไม่รับเงินทดแทนจากการเวนคืน ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ

    กรณีได้รับเงินทดแทนจากการเวนคืน ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามปกติ ไม่ได้รับยกเว้น

4. เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมโอน และอากรแสตมป์

บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการโอน

5. เวนคืนอสังหาริมทรัพย์ ใช้สิทธิ์อุทธรณ์ได้

เรียกว่าต่างกรรมต่างวาระ บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล มีภาษีจากการถูกเวนคืนที่ต่างกันไป สำหรับนิติบุคคลหากไม่อยากเสียภาษีอาจจะต้องตัดใจขอไม่รับเงินถือว่าเป็นการช่วยชาติให้ประหยัดได้อย่างแท้จริง 

นอกจากนี้หากคิดว่าค่าตอบแทนจากการเวนคืนน้อยเกินไปก็สามารถใช้สิทธิอุทธรณ์ได้ ที่สำคัญหากได้รับเงินค่าตอบแทนเพิ่มอย่าลืมนำไปเสียภาษีตามที่อธิบายมาข้างต้นให้ครบถ้วน อย่ามุบมิบ งุบงิบ คิดว่าเสียภาษีวันโอนไปแล้วเป็นอันจบนะ เพราะเมื่อเราได้รับเงินเพิ่มจากการอุทธรณ์ เท่ากับว่ามูลค่าที่ใช้ในการคำนวณภาษีเปลี่ยนไป แน่นอนว่าภาษีย่อมเปลี่ยนตามไปด้วย ถ้าทำผิดอย่าเผลอให้เค้าตรวจเจอละกัน ชาวบ้านไม่เดือดร้อนแต่เราน่ะแหละที่จะเดือดร้อน

ด้วยรัก

มือปราบภาษี


ติดตามบทความ สาระความรู้ด้านบัญชี ภาษี การเงิน หลักสูตรอบรมที่หลากหลาย และ application ช่วยในการทำธุรกิจที่โดนใจ ใช้ประโยชน์ได้จริงที่