5 ภาษีที่ต้องรู้ก่อนขายอสังหาริมทรัพย์

หมวด: 
บัญชีและภาษี
รายละเอียด: 

อสังหาริมทรัพย์ เป็นทรัพย์สินที่สร้างรายได้ให้กับผู้เกี่ยวข้องไม่น้อย ไม่ว่าจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อาจจะมีรายได้จากการให้เช่า หรือมีรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงคุณสรรพ์ในฐานะผู้มีหน้าที่จัดเก็บภาษีที่อาจจะได้รับภาษีเป็นกอบเป็นกำทุกครั้งที่มีการขายอสังหาริมทรัพย์

เพราะการการโอนอสังหาริมทรัพย์ จะมีภาษีและค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องหลายรายการ ซึ่งโดยปกติจะผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์

1. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ที่ต้องชำระวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

ถือเป็นค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่ก้อนนึงที่เกิดจากการโอนขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคลล้วนแล้วแต่ต้องเสียภาษีตัวนี้ แต่อาจจะแตกต่างกันในรายละเอียดดังนี้

บุคคลธรรมดา

  • ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์เป็นฐานรายได้เพื่อคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย
  • คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายอัตราก้าวหน้า จากเงินได้หลังหักรายจ่าย ตามอัตรา และเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

นิติบุคคล

  • ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขายที่สูงกว่าเป็นฐานรายได้เพื่อคำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่าย
  • คำนวณภาษีหัก ณ ที่จ่ายอัตรา 1% จากเงินได้

2. ภาษีธุรกิจเฉพาะ ที่ต้องชำระวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

แม้จะไม่ใช่ภาษีเงินได้ที่ผู้ขายต้องชำระโดยตรง เพราะสามารถนำภาษีธุรกิจเฉพาะไปหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีเงินได้ประจำปีตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด แต่ก็ถือว่าเป็นภาษีที่มูลค่ามากพอสมควร โดยทั้งบุคคลธรรมดา และนิติบุคคลจะเสียภาษีในจำนวนที่เท่ากันคือ

จัดเก็บอัตรา 3.3% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

แต่หากผู้ขายอสังหาริมทรัพย์เป็นบุคคลธรรมดา อาจจะได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะในกรณี

  • ได้อสังหาริมทรัพย์มาโดยมรดก
  • ถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์เกิน 5 ปี กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้มาไม่พร้อมกันในนับจากวันที่สิ่งปลูกสร้างแล้วเสร็จ
  • ใช้เป็นที่อยู่อาศัยเป็นแหล่งสำคัญ มีชื่อในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี

เป็นสิทธิที่ให้เฉพาะบุคคลธรรมดาเท่านั้น นิติบุคคลไม่มีสิทธินะ อย่าลืม

3. อากรแสตมป์ ที่ต้องชำระวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

การขายอสังหาริมทรัพย์โดยปกติ จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ แต่หากการขายอสังหาริมทรัพย์นั้นเข้าเงื่อนไขได้รับยกเว้นภาษธุรกิจเฉพาะ ผู้โอนไม่ว่าจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคลจะต้องเสียอากรแสตมป์แทนในอัตราที่เท่ากัน ดังนี้

อัตรา 0.5% ของราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

4. ค่าธรรมเนียมโอน ที่ต้องชำระวันโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

จัดเก็บอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ไม่ว่าผู้โอนจะเป็นบุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล

5. การยื่นแบบฯ เสียภาษีจากการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

แม้จะเสียภาษีและค่าธรรมเนียมในวันโอนกรรมสิทธิ์ไปแล้ว แต่บุคคลธรรมดา และนิติบุคคล จะต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ไปรวมกับเงินได้อื่นเพื่อเสียภาษีเงินได้ประจำปีด้วย

กรณีของบุคคลธรรมดา อาจจะมีข้อยกเว้นที่ไม่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษี เช่น

  • กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้ได้มาโดยการให้ รับมรดก
  • กรณีการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาโดยไม่ได้มุ่งทางการค้าหากำไร ตามพระราชกฤษฏีกา ฉบับที่ 342 และคำสั่งกรมสรรพากรที่ ป. 100/2543 ข้อ 8 (1)

รายได้สูง กำไรดี แต่ภาษีก็เด่นตามไปด้วย ที่สำคัญหากเข้าเงื่อนไขต้องยื่นเสียภาษีเงินได้ประจำปี อย่าลืมล่ะ เดี๋ยวขาใหญ่จะตามมาเก็บภาษีจะเสียใจภายหลัง 555

ไม่อยากปวดหัวกับการคำนวณภาษี และค่าธรรมเนียมจากการขายอสังหาริมทรัพย์ ต้องมี Property Tax Free ติดเครื่องไว้ Download Click http://www.bis-online.com/download

ด้วยรัก

มือปราบภาษี


ติดตามบทความ สาระความรู้ด้านบัญชี ภาษี การเงิน หลักสูตรอบรมที่หลากหลาย และ application ช่วยในการทำธุรกิจที่โดนใจ ใช้ประโยชน์ได้จริงที่

คอร์สอบรมออนไลน์ คลิ๊ก : http://www.bis-online.com