4 เรื่องต้องรู้ก่อนรับซื้อฝาก

หมวด: 
การลงทุน
รายละเอียด: 

ดอกเบี้ยจากการให้กู้ยืมเงิน ถือเป็นเงินได้ในรูปของ Passive Income รูปแบบนึง เพราะหลังจากปล่อยกู้แล้ว เงินกู้มันจะทำงานของมันเอง ผลิดอกออกผลเป็น ดอกเบี้ยให้เราเก็บเกี่ยวทุกวันโดยไม่เคยหยุดพัก จะมีก็คงเป็นเพียงความเสียวเล็กๆ ว่า ผู้กู้ยืมยังอยู่ไม่หลบหายไปไหน

หากผู้กู้ยืมไม่สามารถชำระคืนหนี้ได้เมื่อครบกำหนดกู้ยืมตามสัญญา แม้ผู้ให้กู้จะหลักประกันการกู้ยืมอยู่ แต่ก็ต้องเสียเวลา และเสียค่าใช้จ่ายในการฟ้องร้องดำเนินคดี ยึดทรัพย์ และขายทอดตลาด กว่าจะได้รับเงินคืน ทำให้การกู้ยืมต้องวิเคราะห์ตัวผู้กู้ และต้องมีความไว้วางใจกันพอสมควร แต่ปัญหาของผู้ให้กู้จะหมดด้วย “การรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์” ที่ทำให้ผู้กู้ก็ได้เงินเร็วสมใจ ขณะที่ผู้ให้กู้ก็สบายใจได้ไม่ต้องเสียเวลา และค่าใช้จ่ายมากมายในการรับคืนเงินกู้ยืมหากผู้กู้ผิดนัด ในฐานะผู้ให้กู้ที่ต้องการสนับสนุน SME’s ไทยให้ Start จุดติด คงต้องมาทำความรู้จักกับสินเชื่อประเภทนี้ก่อน

1. การรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ ให้ผลตอบแทนสูง

แม้กฎหมายจะกำหนดว่าราคาไถ่ถอนจะต้องไม่เกินราคาขาย หรือราคารับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ + ผลประโยชน์ตอบแทนร้อยละ 15 ต่อปี แต่ในทางปฏิบัติแล้ว ผู้รับซื้อฝาก มักจะเรียกเก็บค่าตอบแทนอื่นๆ เพิ่มเติม เช่น

  • ค่าปากถุง อัตรา 3 – 5 % ของราคาขายฝาก
  • ดอกเบี้ยอัตรา 2% ต่อเดือน จากราคาขายฝาก 

​หากคำนวณดอกเบี้ยแล้วจะพบว่าเกิน 15% ต่อปี ซึ่งผู้รับซื้อฝากมักจะนำดอกเบี้ยส่วนที่เกินไปหักจากเงินที่ต้องจ่ายให้กับผู้ขายฝาก และนำดอกเบี้ยส่วนหนึ่งไปรวมกับราคาไถ่ถอน เพื่อให้ผู้ขายฝากมาชำระตอนไถ่ถอน 

ทำให้เมื่อคำนวณผลตอบแทนแล้วจะพบว่า ผลตอบแทนจากการให้กู้ยืมในรูปการรับซื้อฝากให้ผลตอบแทนสูงมาก

      

2. การไถ่ถอนทรัพย์จากการขายฝาก ห้ามเกินกำหนดที่ระบุในสัญญาขายฝาก

เงื่อนไขสำคัญของการขายฝาก คือจะต้องกำหนดระยะเวลาไถ่คืนให้ชัดเจนในสัญญาขายฝาก ซึ่งก็แบ่งได้ 2 กรณีคือ ไถ่ถอนภายกำหนดขายฝาก กับ ไถ่ถอนเมื่อเกินกำหนดขายฝาก ซึ่งแต่ละกรณีมีผลกระทบแตกต่างกัน

  • กรณีผู้ขายฝากไถ่ถอนภายในกำหนด ผู้รับซื้อฝากได้รับชำระเงิน ผู้ขายฝากก็ได้รับอสังหาริมทรัพย์กลับไปเป็นของตัวเอง แบบนี้ก็เป็นอันจบแบบมีความสุขไม่มีภาระใดๆ
  • กรณีผู้ขายฝากทรัพย์มาไถ่ถอนเกินกำหนด ผู้รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ก็ยอมให้ไถ่ถอน จะกลายเป็นว่า ผู้รับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ ได้ขายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้ขายฝาก ต้องเสียภาษี และค่าธรรมเนียมการโอนเหมือนการขายตามปกติ

​หากผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ถอนได้ภายในกำหนด และผู้รับซื้อฝากก็ยินยอมให้ขยายเวลาออกไป ควรขยายระยะเวลาขายฝาก โดยจดทะเบียนแจ้งต่อเจ้าหน้าที่ให้เรียบร้อย ถึงกำหนดเวลาไถ่ถอนจะได้ไม่ต้องเสียภาษีโดยไม่จำเป็น

3. การยึดทรัพย์จากการขายฝาก ถือว่ามีเงินได้

อาจจะถือเป็นเรื่องที่น่ากลัวสำหรับผู้ขายฝากก็ได้ เพราะหากไม่สามารถไถ่ถอนทรัพย์จากการขายฝากได้ตามกำหนด ผู้รับซื้อฝากสามารถดำเนินการโอนแก้ทะเบียนว่า “หลุดเป็นสิทธิ์” ได้เลยโดยไม่ต้องฟ้องดำเนินคดีใดๆ

แต่จะถือว่าผู้รับซื้อฝากโชคดีก็คงบอกได้ไม่หมด เพราะการยึดทรัพย์ที่ฝากขายมาจากผู้ฝากขายที่ลืมไถ่ถอน ปล่อยให้หลุดจากการขายฝาก คุณสรรพ์มองซ้ายมองขวาแล้วก็ฟันธงเปรี้ยงจนหงายทองว่า ถือเป็นเงินได้ที่ต้องนำมารวมคำนวณภาษีโดยมีทางให้เลือกสองทางคือ

  • นำราคาตลาดของทรัพย์ที่ยึดจากการขายฝากมาเป็นเงินได้ หรือ
  • นำราคาประเมิน ณ วันที่ยึดทรัพย์จากการขายฝากมาเป็นเงินได้ ในกรณีที่ไม่สามารถหาราคาตลาดได้

​แต่ไม่ต้องกังวล เมื่อมีรายได้แล้วคุณสรรพ์ท่านก็ใจดี ยอมให้นำรายจ่ายที่เกี่ยวข้องมาหักเพื่อคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรม ตามพระราชกฤษฏีกา ฉบับที่ 11 มาตรา 8 (27) ดังนี้

การรับสินไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากหรือการได้กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินโดยเด็ดขาดจากการขายฝาก

หักรายจ่ายเป็นการเหมาได้ร้อยละ 60 ของเงินได้

แต่ถ้าผู้รับซื้อฝากที่ยึดทรัพย์จากการขายฝากเป็นนิติบุคคล สบายใจได้ ต้องนำไปรวมเป็นเงินได้โดยหักรายจ่ายตามความเป็นจริงเท่านั้น

      

4. การรับซื้อฝากอสังหาริมทรัพย์ โอกาสได้ทรัพย์ดีราคาถูก

แม้จะมีประเด็นเรื่องภาษีเงินได้ในกรณีที่เกิดเหตุการณ์ต้องลักทรัพย์ เอ๊ยยึดทรัพย์ แต่เนื่องจากในการรับซื้อฝากปกติ นอกจากจะกำหนดเรื่องค่าตอบแทนเป็นเงินปากถุง, ดอกเบี้ยต่างๆ แล้ว ในการรับซื้อฝากโดยส่วนใหญ่จะกำหนดราคารับซื้อเพียงแค่ 50% - 60% ของราคาประเมินทุนรัพย์

ทำให้เวลาที่ต้องยึดทรัพย์เท่ากับว่าเราได้ทรัพย์นั้นมาในราคา 50 – 60 % ของราคาประเมินเท่านั้น ซึ่งปกติราคาตลาดจริงจะสูงกว่าราคาประเมินมาก เท่ากับว่าได้ทรัพย์ดีมาในราคาถูก เวลาที่ขายออกไปกำไรที่ได้มาน่าจะเพียงพอต่อการชำระภาษี และค่าธรรมเนียมต่างๆ ได้

การสร้างรายได้จากการรับซื้อฝาก จึงถือเป็นนิติกรรมที่สร้างความมั่งคั่งจากการใช้เงินต่อเงิน ใช้สายตาอันแหลมคมในการเลือกรับซื้อฝาก เป็นทางเลือกที่น่าสนใจมากโดยเฉพาะเวลาที่สินเชื่อทำหน้าที่ไม่สมบูรณ์ยามเศรษฐกิจขาขึ้นเช่นนี้

การคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และค่าธรรมเนียมต่างๆ จากการขายอสังหาริมทรัพย์ฯ แค่มี App #Property Tax Free#  จะกลายเป็นเรื่องง่ายๆ แค่เพียงคลิ๊ก!

ด้วยรัก

มือปราบภาษี


ติดตามบทความ สาระความรู้ด้านบัญชี ภาษี การเงิน หลักสูตรอบรมที่หลากหลาย และ application ช่วยในการทำธุรกิจที่โดนใจ ใช้ประโยชน์ได้จริงที่

คอร์สอบรมออนไลน์ คลิ๊ก : http://www.bis-online.com