แจ้งโอนต่ำ ปลอดภัย ?

เสียภาษีซื้อบ้านน้อย, ประหยัดภาษีจากซื้อบ้าน, เสียภาษีอสังหาริมทรัพย์ต่ำ, ภาษีซื้อขายบ้าน, ภาษีซื้อขายอสังหาริมทรัพย์
หมวด: 
บัญชีและภาษี
รายละเอียด: 

ขายราคานึงแจ้งราคานึงที่ต่ำกว่า ก็ได้ไม่เห็นจะต้องโอนอสังหาริมทรัพย์ให้บริษัทแล้วมาทำในรูปนิติบุคคลเลย เป็นเสียงตามสายที่ร้องเรียนเอ๊ย ให้ความเห็นว่า แถมกำกับต่ออีกว่าการทำธุรกิจในรูปนิติบุคคลมันยุ่งยาก ต้องทำบัญชีเล่มเดียวแต่มีหลายปก หมายถึงว่ามีไว้นำส่งหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง และมีไว้สำหรับใช้บริหารงานที่เค้าเรียกบัญชีบริหารนะอย่าคิดมาก

แบบนี้เค้าเรียกว่าบริหารภาษี หรือหนีภาษีกันแน่เนี่ย เล่นแจ้งราคาซื้อขายต่อพี่ดิน และพี่ษีต่ำกว่าความเป็นจริงแบบนี้ แม้จะทำให้ประหยัดภาษีได้แต่ก็เสี่ยงต่อการถูกตรวจสอบ และถูกประเมินภาษีย้อนหลังนะ ยิ่งกรณีของบุคคลธรรมดา เค้าไม่มีการออกกฎหมายพักชำระหนี้ภาษีให้เหมือนนิติบุคคลเค้าด้วยนะ เอาเป็นว่ามาดูกันก่อนว่าไอ้แจ้งราคาต่ำเพื่อลดภาษีน่ะมันลดได้จริงแค่ไหน

ภาษีหัก ณ ที่จ่าย จัดเก็บอัตราก้าวหน้า จากราคาประเมินทุนทรัพย์หลังหักรายจ่ายเป็นการเหมาหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

  • สรุปว่า แจ้งราคาจริง หรือราคาที่ต่ำกว่า ก็เสียจากราคาประเมิน เท่ากับว่าแจ้งต่ำมากน้อยเพียงใด หรือแจ้งราคาจริง ก็เสียภาษีไม่ต่างกัน

ภาษีธุรกิจเฉพาะ  จัดเก็บอัตรา 3.3% จากราคาประเมินหรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

  • แบบนี้ แจ้งต่ำก็เสียภาษีต่ำ แจ้งสูงก็เสียภาษีสูง แต่ยังไม่ได้บอกว่าดีหรือไม่ดีนะ แค่วิเคราะห์ให้ดูเท่านั้นก่อนในยกนี้

ค่าธรรมเนียมโอน จัดเก็บอัตรา 2.0% จากราคาประเมินทุนทรัพย์

  • เหมือนภาษีหัก ณ ที่จ่าย คือแจ้งตามราคาจริง หรือราคาที่อยากแจ้งก็เสียภาษีไม่แตกต่างกัน

หากดูดีๆ จะพบว่าการแจ้งราคาซื้อขายที่ต่ำกว่าจริงต่อพี่ดิน ทำให้ประหยัดภาษีไปได้

3.3% X (ราคาขายจริง – ราคาที่แจ้งต่อกรมที่ดิน)

มากหรือน้อยไปคิดดูเอาเอง แต่พอจะสรุปได้ว่าการแจ้งแบบนี้ไม่ดีแน่ เพราะผิดทั้งเรื่องแจ้งความเท็จ และผิดทั้งเรื่องการชำระภาษีขาด หากโชคดีก็โดนเด้งเดียว หากดวงตกหนักหน่อยก็อาจจะโดนหลายเด้ง เอาเฉพาะเรื่องภาษีธุรกิจเฉพาะที่ชำระขาดไปโดยไม่เจตนาเบาๆ ก็แค่ 1 เท่า เช่นหากเราไปแจ้งราคาขายต่อกรมที่ดินต่ำกว่าความเป็นจริงแปลงละ 1.0 ล้านบาท ก็เท่ากับว่าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะขาดไป 1,000,000 X 3.3% = 33,000 บาท หากจับได้ไล่ทันก็ต้องชำระภาษี + เงินเพิ่ม รวมเป็นเงิน 66,000 บาท ส่วนจะกี่แปลงก็ว่ากันไป

              

บอกเล่ามาถึงตอนนี้บางคนอาจจะบอกว่า การแจ้งราคาซื้อขายต่ำกว่าความเป็นจริงใครจะรู้นอกจากเราสองคนคือผู้ซื้อ และผู้ขาย ซึ่งทั้งสองฝ่ายก็ฮั้ว เอ๊ยพูดคุยกันมาแล้วเรียกว่าฟ้าไม่รู้ ดินไม่รู้ รู้แค่เราสองคนเท่านั้น หากมั่นใจว่าปิดปากสนิทแบบนี้ก็ดีกว่าเห็นๆ ฟันธงฉบับ ไม่โอนเป็นบริษัท พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในนามบุคคลธรรมดาดีกว่า ยิ่งอนาคตได้ข่าวว่าจะจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรมดาโดยใช้ราคาที่สูงกว่าระหว่างราคาประเมินทุนทรัพย์กับราคาซื้อขายด้วยแล้ว แจ้งราคาให้ต่ำดีกว่าชัวร์ฟันธง

ใครคิดแบบนี้บ้างยกมือขึ้น ถ้าคิดเหมือนกันก็ล้อมวงกันเข้ามาตอบคำถามเหล่านี้ดูก่อนนะว่ามั่นใจในคำตอบทุกข้อ 

มั่นใจหรือว่า คุณสรรพ์ จะไม่เดินเข้าในกิจการเราในฐานะลูกค้า

มั่นใจหรือว่าคุณสรรพ์จะไม่ไปสอบถามราคาซื้อบ้านกับลูกบ้านของเราในฐานะเพื่อบ้านใหม่ หรือคนอยากซื้อบ้าน

มั่นใจหรือว่าลูกค้าจะแจ้งราคาตามที่ฮั้วกัน จะไม่แจ้งราคาจริง + ค่าตกแต่ง + ค่าแห่งความภูมิใจ

มั่นใจหรือว่าคุณสรรพ์จะไม่ขอตรวจสอบการรับเงิน หรือ Statement

แต่จากอดีตผู้พัฒนาโครงการหลายราย ล้วนแล้วแต่ต้องไปยืนตีหน้าเศร้าเล่าความจริงบางส่วนให้กับคุณสรรพ์ฟัง แต่สุดท้ายมักจะจำนนต่อหลักฐานที่คุณสรรพ์มีในมือไม่ว่าจะเป็นโบชัวร์แจ้งราคาขายจริง หรือข้อมูลจากปากของคนซื้อที่ไม่ตรงกับที่ฮั้วไว้ สุดท้ายก็ได้แต่ก้มหน้าชำระเงินเพิ่มกันจนอิ่มเอมใจ

จะเปลี่ยนเป็นนิติบุคคล หรือจะทำในนามบุคคลธรรมดาไปตามเดิมก็สามารถทำได้ทั้งสองกรณี แต่แนวคิดเรื่องการแจ้งราคาต่ำ หลบราคา เพื่อหลบภาษี จะได้แข่งขันได้ เป็นสิ่งที่ควรจะต้องเลิกคิดเพราะหากมันดีจริงเราคงได้ซื้อแมคฯ, เค เอฟ ซี, อเมซอน, สตาร์บัคส์ และอื่นๆ ในราคานึงแต่ได้ใบเสร็จราคานึง บ้านเมืองคนป่วนพิลึก

เอาเข้าจริงๆ แล้วภาษีทั้งหมดที่เราต้องจ่ายชำระไป หากคำนวณหรือวางแผนดีๆ ส่วนหนึ่งมันจะไปตกอยู่กับคนซื้อที่เราได้นำต้นทุนในการทำธุรกิจทั้งหมดไปรวมกับกำไรเพื่อกำหนดราคาขายเสนอลูกค้าแล้ว นอกจากนี้ก็ไม่ใช่ลูกค้าทุกรายที่อยากได้บ้านราคาถูกๆ แต่ลูกค้ามีหลายหลากอยากได้บ้านคุณภาพ แตกต่างที่ดีไซน์ การใช้งาน ซึ่งหากออกแบบได้ดีๆ โดนๆ ตอบโจทย์ลูกค้า รวมถึงไปควบคุมต้นทุน ระบบบริหารจัดการให้ดี อย่าให้ต้นทุนบานปลายแค่นี้ก็ทำอสังหาริมทรัพย์แบบรวยด้วย เสียภาษีอย่างถูกต้องด้วย

ด้วยรัก

มือปราบภาษี


ติดตามบทความ สาระความรู้ด้านบัญชี ภาษี การเงิน หลักสูตรอบรมที่หลากหลาย และ application ช่วยในการทำธุรกิจที่โดนใจ ใช้ประโยชน์ได้จริงที่

คอร์สอบรมออนไลน์ คลิ๊ก : http://www.bis-online.com