เสียภาษีวันโอน เหมือนจบแต่ไม่จบ

หลักการจัดเก็บภาษี, เสียภาษีวันโอน, การจัดเก็บภาษีหัก ณ ที่จ่าย, การจัดเก็บภาษีธุรกิจเฉพาะ, การจัดเก็บค่าธรรมเนียมโอน, ภาษีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์
หมวด: 
บัญชีและภาษี
รายละเอียด: 

ครั้งที่แล้วบอกเล่าเรื่องราวการโอนอสังหาริมทรัพย์ให้กับบริษัท เพื่อดำเนินธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในนามบริษัทที่จะได้รับสิทธิยกเว้นภาษีทุกรายการ เสียแค่ค่าธรรมเนียมโอนจิ๊บๆ หลังจากนั้นก็ทำธุรกิจโปร่งใส เชิดหน้าชูตาไม่ต้องหลบๆ ซ่อนเวลามีรถตู้ขับผ่าน หรือเวลาเดินผ่านกรมฯ 555

หลังจากนำเสนอไปก็มีผู้ที่ทั้งเห็นด้วย และไม่เห็นด้วยส่งข้อมูลมาแลกเปลี่ยนพูดคุยกันตลอด แต่ที่ทำให้เกิดประเด็นต้องหยิบมาคุยกันในครั้งนี้มีเพราะผู้ประกอบการได้ให้ความเห็นว่า

  • การทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในรูปบุคคลธรรมดาดีกว่าเยอะ สะดวกปลอดภัยกว่า เสียภาษีก็ต่ำกว่า
  • เสียภาษีที่กรมที่ดินเป็นอันจบ ไม่ต้องมาทำแบบ ภงด. 90, 91 ยื่นให้เสียเวลาอีก

พร้อมกับอธิบายให้เห็นภาพชัดเจนว่า เวลาที่แกโอนบ้านให้ลูกค้าแต่ละหลังแกจะต้องเสียภาษีและค่าธรรมเนียมที่กรมที่ดินครบถ้วน ไม่ว่าจะเป็น

  • ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ
  • ค่าธรรมเนียมโอน

แกบอกว่าไม่รู้หรอกว่าเค้าคำนวณยังไง พี่ดินบอกให้จ่ายแกก็จ่ายพอจ่ายแล้วก็โอนที่ รับเงินเป็นอันจบแยกย้ายกลับบ้าน ลูกค้าได้บ้าน แกได้เงิน อ่อ พี่แบ๊งค์ก็ได้รับเงินไปด้วย ได้หมดถ้าสดชื่นกันถ้วนหน้า

     

ฟังแกอธิบายมาถึงตรงนี้ต้องขอขัดจังหวะ อธิบายเพิ่มเติมเพื่อให้เห็นภาพก่อนว่า ภาษีแต่ละตัวที่แกเสียน่ะเค้าเก็บกันยังไงจะได้รู้ เผื่อเอาไว้ใช้วางแผนภาษีในอนาคตด้วย เริ่มกันที่

ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาหัก ณ ที่จ่าย

          ภาษีตัวนี้มีหลักการจัดเก็บง่ายๆ คือ

  • ใช้ราคาประเมินของอสังหาริมทรัพย์เป็นตัวตั้ง
  • หักด้วยรายจ่ายเป็นการเหมา โดยมี 2 รูปแบบคือ
    • หักเป็นการเหมา 50% กรณีที่ผู้ขายได้กรรมสิทธิ์มาโดยการรับให้ และรับมรดก
    • หักเป็นการเหมา ตามจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์ อยู่ระหว่าง 50 – 92%
  • นำเงินได้หลังหักรายจ่าย หาร จำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์ แต่สูงสุดไม่เกิน 10 ปี
  • นำเงินได้ต่อปี มาคำนวณภาษีเงินได้ตามอัตราก้าวหน้า 5 – 35%
  • คำนวณภาษีได้เท่าไหร่ ให้นำจำนวนปีที่ถือกรรมสิทธิ์มาคูณ จะได้ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาที่ต้องชำระวันโอนกรรมสิทธิ์

ภาษีธุรกิจเฉพาะ

  • จัดเก็บอัตรา 3.3% จากราคาประเมินทุนทรัพย์หรือราคาซื้อขายที่สูงกว่า

ค่าธรรมเนียมโอน

  • จัดเก็บอัตรา 2% จากราคาประเมินทุนทรัพย์

เมื่อเข้าใจตรงกันแล้ว ขออธิบายต่อว่า บุคคลธรรมดาเสียภาษีต่ำกว่านิติบุคคลหรือไม่คงต้องขึ้นกับจำนวนอสังหาฯ ที่ขาย, ราคาขาย ต้นทุนที่เกี่ยวข้อง ซึ่งก็อาจจะไม่เสมอไปว่าบุคคลธรรมดีกว่า ต้องนำข้อมูลมาเปรียบเทียบเป็นกรณีๆ ไป แต่ที่แน่ๆ การที่เราขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยเสียภาษีและค่าธรรมเนียมต่างๆ ที่กรมที่ดินไปแล้ว อย่าไปนึกว่ามันจะจบแค่นั้นนะ เพราะคำสั่งกรมฯ ที่ ป.100/2543 ข้อ 9 ระบุชัดเจนว่า

ผู้มีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มา โดยมุ่งในทางการค้าหรือหากำไร ซึ่งได้ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายและนำส่งไว้ตามข้อ 6 ต้องนำเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์มา รวมคำนวณภาษีกับเงินได้อื่นตามมาตรา 48(1) และ (2) แห่งประมวลรัษฎากร โดยต้องคำนวณ หักค่าใช้จ่ายตามความจำเป็นและสมควร

แปลว่าหากคิดว่าจบที่กรมที่ดินอาจจะจบแต่เจ็บ เพราะการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ขาย ไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า, อาคารพาณิชย์, ทาวน์เฮ้าส์, บ้านเดี่ยว, คอนโดมิเนียม จัดสรรหรือไม่จัดสรร ล้วนแล้วแต่เป็นการขายอสังหาริมทรัพย์ทางการค้าหากำไรทั้งสิ้น แปลว่าหลังจากโอนกรรมสิทธิ์ และเสียภาษีที่กรมที่ดินไปแล้ว ยังต้องนำรายได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ในแต่ละปีมารวมกัน เพื่อนำมาคำนวณภาษีเงินได้ประจำปีอีกต่างหาก

ปัญหาเกิดตรงนี้ละเพราะ

วันโอนกรรมสิทธิ์

การยื่นเสียภาษีประจำปี

คำนวณภาษีเงินได้โดย

นำรายได้เป็นรายแปลง

หัก รายจ่ายเป็นการเหมาตามอัตราที่กฎหมายกำหนด

คำนวณภาษีโดย

นำรายได้ (ทุกแปลง)

หัก รายจ่ายตามจำเป็นและสมควร

หักรายจ่ายเหมา เท่ากับว่าต้นทุนจริงเท่าไหร่ไม่รู้ไม่ต้องสนใจหักรายจ่ายตามเงื่อนไขที่กำหนด แต่พอต้องหักรายจ่ายตามความจำเป็นและสมควร หรือที่เรียกกันว่าหักตามจริง แปลว่าต้องนำต้นทุนที่ดิน, ต้นทุนค่าก่อสร้างที่ได้จ่ายไปจริง และมีหลักฐานพิสูจน์ได้มาหกเป็นรายจ่าย

หากที่ดินเราได้มานานนมได้มาตอนต้นทุนต่ำ แต่ตอนนี้ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นไปมากไม่ว่าจะเป็นราคาประเมินหรือราคาขาย ย่อมกระทบกระเทือนต่อการคำนวณภาษีเงินได้อย่างแน่นอน เพราะต้นทุนที่ดินที่จะนำมาหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษีต่ำ ทำให้อาจจะต้องเสียภาษีมากขึ้นตามไปด้วย แต่การกำหนดให้นำทรัพย์สินมาชำระแทนค่าหุ้นได้ โดยใช้ราคาตลาดย่อมมีผลทำให้ต้นทุนของอสังหาฯ ปรับเพิ่มไปด้วยนั่นเอง

งานนี้แม้จะต้องเข้าระบบ แต่ก็อาจจะได้ต้นทุนเพิ่มเพื่อมารอเสียบ เอ๊ยรอหักเป็นรายจ่ายในการคำนวณภาษี ส่วนที่ห่วงว่าจะเป็นการอ่อยเหยื่อ เอ๊ยเป็นการหว่านพืชเพื่อหวังผลในอนาคตหรือเปล่า แฮ่อันนี้ต้องไปคิดเอาเอง แต่ข่าวการกระชับวงล้อมที่มีมาเรื่อยๆ รวมถึงในอนาคตอาจจะจัดเก็บภาษีเงินได้จากการขายอสังหาริมทรัพย์ของบุคคลธรรดาโดยใช้ราคาที่สูงกว่า น่าจะพอเห็นภาพว่า หากทำธุรกิจให้โปร่งใส่ ประหยัดภาษีโดยการวางแผนภาษีโดยใช้สิทธิตามกฎหมายให้ถูกต้อง ดี ปลอดภัย และสบายใจกว่ากันเยอะเลย 

ด้วยรัก

มือปราบภาษี


ติดตามบทความ สาระความรู้ด้านบัญชี ภาษี การเงิน หลักสูตรอบรมที่หลากหลาย และ application ช่วยในการทำธุรกิจที่โดนใจ ใช้ประโยชน์ได้จริงที่

คอร์สอบรมออนไลน์ คลิ๊ก : http://www.bis-online.com