การทำสัญญาเช่าระยะยาว


ที่บ้านมีที่ดินอยู่ 1 แปลง จะให้บริษัทหนึ่งเช่า ระยะยาว (10 ปี) มีเรื่องสัญญาอะไรที่ต้องดู หรือระวังไว้เป็นพิเศษไหมค่ะ เเละทางบริษัทที่จะเช่าเเนะนำให้ที่บ้าน จัดตั้ง หสม. อยากทราบว่าการจัดตั้ง หสม. เพื่ออะไรค่ะ

เรื่องประเด็น หสม. ที่ดินมีคนถือกรรมสิทธิ์รวมกัน 4 คนค่ะ ทางคนเช่าเลยเสนอว่าควรตั้ง หสม.

ขอบคุณค่ะ

ประเด็นเรื่องการทำสัญญาเช่าระยะยาว โดยหลักก็สามารถใช้สัญญาทั่วไปมาใช้เป็นแนวทางได้ครับ และอาจจะเพิ่มเติมสำหรับเงื่อนไขที่ผู้ให้เช่าต้องการได้ตามเหมาะสม แต่ประเด็นสำคัญเกี่ยวกับสัญญาเช่ามีดังนี้
1. สัญญาเช่าที่เกินกว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนการเช่าที่กรมที่ดิน ซึ่งควรดำเนินการให้ถูกต้อง
2. สิ่งปลูกสร้างต่างๆ ที่อยู่บนที่ดินที่เช่า เมื่อสิ้นสุดสัญญาเช่า จะทำอย่างไร เช่นรื้อถอนออกไปภายในเมื่อไหร่ หากไม่รื้อถอน จะต้องชำระค่าเสียหายอย่างไร 
กรณีทีไม่รื้อถอน ประเด็นที่เกี่ยวข้องคือ สิ่งปลูกสร้างนั้นจะถือเป็นเงินได้ของผู้ให้เช่าที่ดิน ที่ต้องนำไปรวมคำนวณภาษีด้วย
3. การผิดนัดผิดสัญญา จะปฏิบัติต่อกันอย่างไร 

ประเด็นเรื่องการจัดตั้ง หสม. ไม่ทราบเจตนาของผู้เช้าเหมือนกัน แต่ขออธิบายให้เห็นภาพของ หสม. คือ
การที่บุคคล 2 คนขึ้นไปมารวมกันดำเนินกิจกรรมใดๆ อันก่อให้เกิดเงินได้ 
กรณีดังกล่าว จะต้องเสียภาษีในนามของห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคล หากที่ดินที่ให้เช่าถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน เมื่อมีรายได้จากการให้เช่า จะต้องเสียภาษีในนาม หสม. จึงเป็นไปได้ที่ผู้เช่าจึงแนะนำให้ปฏิบัติให้ถูกต้อง
การจัดตั้ง หสม. โดยหลักก็มีวัตถุประสงค์ในการกระจายรายได้ เช่น หาก ก. และ ข. ต่างฝ่ายต่างมีรายได้ที่ต้องเสียภาษี หากมาร่วมกันจัดตั้ง หสม. ก และ ข เวลามีเงินได้ต้องเสียภาษี จะเสียภาษีในนาม หสม. ไม่เกี่ยวกับ ก. และ ข. ทำให้ภาษีเงินได้อาจจะลดลง 
กรณีของเรา หากที่ดินถือกรรมสิทธ์คนเดียวก็สามารถทำสัญญาเช่าได้เลย ไม่จำเป็นต้องจัดตั้ง หสม. แต่อย่างใดครับ

 

1. รูปแบบสัญญา
รูปแบบการทำสัญญาเช่า กรณีเช่า 10 ปี นั้นทำได้ 2 แบบ คือ
1.1. ทำสัญญาเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานที่ดิน
อันนี้เป็นรูปแบบที่ถูกต้องตามกฎหมายหากเช่าสิบปีควรทำสัญญาเช่าและจดทะเบียนไว้ที่สำนักงานที่ดินสัญญาเช่าจะบังคับกันได้สมบูรณ์ทั้งสองฝ่ายตลอดเวลาที่เช่า
1.2. ทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าโดยระบุในสัญญาเป็นคำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไปอีก
กรณีนี้มักนิยมทำกันแบบว่าทำสัญญาเช่าธรรมดาๆระบุอายุสัญญาเอาไว้ 3 ปี โดยท้ายสัญญาจะระบุเงื่อนไขเอาไว้ว่าผู้ให้เช่าให้คำมั่นว่าจะให้เช่าต่อไปอีกคราวเป็นเวลา 3 ปี อย่างนี้เป็นต้น แต่การทำสัญญาลักษณะนี้ผู้เช่าจะมีความเสี่ยง สูง โดยส่วนใหญ่หากผู้เช่าต้องลงทุนมากๆเขาจะไม่ยอม


2. วัตถุประสงค์การใช้ที่ดิน
2.1. ปัญหาที่พบ
ปัญหาที่เกิดขึ้นบ่อยๆแล้วทำให้เจ้าของที่ดินพลอยซวยไปด้วยก็คือว่าเอาที่ดินจากเราไปใช้ประโยชน์ในทางที่ผิดกฎหมาย หรือศีลธรรมอันดีงาม เช่น ทำโรงงานยาบ้า, ทำที่เก็บกองขยะส่งกลิ่นเหม็นไปทั่ว,ทำธุรกิจที่ผิดศีลธรรมอันดีงาม เป็นต้นว่าเป็นอาบอบนวด ฯลฯ ทำธุรกิจที่เกี่ยวข้องกับการฉ้อโกงประชาชนฯลฯ ทำให้เจ้าของเสียชื่อเสียงหรืออาจถูกดำเนินคดีไปด้วย
2.2. การป้องกัน
ต้องระบุเอาไว้ในสัญญาว่าเช่าไปโดยมีวัตถุประสงค์ในการใช้สอยอย่างไรและห้ามเอาไปใช้ประโยชน์ในกิจกรรมที่ผิดกฎหมายหรือศีลธรรม ฯลฯ หากทำผิดถือว่าผิดสัญญาผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา เป็นต้น
2.3. การแก้ไขปัญหาเมื่อเกิดเรื่อง
เมื่อเกิดเรื่องขึ้นผู้ให้เช่าจะต้องบอกเลิกสัญญาทันทีและบังคับให้ส่งมอบที่ดินคืนพร้อมเรียกค่าเสียหาย หากไม่ทำอย่างนั้น ศาล/ตำรวจ อาจมองว่าท่านเป็นผู้สมรู้ร่วมคิดกับผู้เช่า และอาจถูกดำเนินคดีไปด้วย

 

3. เหตุแห่งการผิดนัดผิดสัญญา
3.1. ทำไมต้องระบุสาเหตุแห่งการผิดสัญญา
มีเหตุอะไรบ้างที่ท่านกังวลใจและต้องการให้ผู้เช่าปฏิบัติ หากไม่ปฏิบัติแล้วท่านไม่อยากให้เช่าต่อไปท่านต้องระบุเอาไว้ ถ้าไม่อย่างนั้น จะมีปัญหาว่าท่านบอกเลิกสัญญาเช่าไม่ได้ และต้องอึดอัดกับผู้เช่ารายนี้
3.2. เหตุที่ควรระบุ
ความจริงในแบบฟอร์มสัญญาเช่าทั่วไปมีระบุเอาไว้ แต่อาจไม่ครอบคลุมถึงทั้งหมด ท่านควรจะเอาเรื่องนี้ปรึกษาทนายความดูว่านอกจากเหตุทั่วๆไปแล้ว มีเหตุอื่นอะไรอีกหรือเปล่าที่ท่านกังวลใจ ยกตัวอย่างเช่น 
ก. การใช้ประโยชน์ในที่ดิน
ข. การตายของผู้ให้เช่า
ค. การถูกพิทักษ์ทรัพย์เด็ดขาด
ง. การสร้างความเดือดร้อนรำคาญต่อที่ดินข้างเคียง
จ. ฯลฯ 

 

4. ค่าเสียหายและเบี้ยปรับ
4.1. ปัญหาที่พบบ่อย
โดยปกติเมื่อผู้เช่าได้เข้าทำประโยชน์ในที่ดินแล้วเขาจะใช้ประโยชน์ในที่ดินเต็มที่เพราะเขาเสียค่าเช่าแล้ว หากเกิดการทะเลาะกันขึ้น เขาจะไม่ยอมออกจากที่ดินง่ายๆ เพราะต้องถอนทุนคืนให้คุ้มค่าก่อน หากเราจะฟ้องเรียกค่าเสียหาย อย่างมากก็ได้เท่ากับค่าเช่าที่เขาต้องจ่ายเราทุกเดือนอยู่แล้วนั่นเอง อย่างนี้ทำให้เขาจ้างทนายความมาสู้คดีเพื่อยื้อเวลากับเรา ไม่ยอมส่งมอบที่ดินคืนสักที เจ้าของที่ดินก็เสียโอกาสใสการใช้ประโยชน์ กว่าจะบังคับออกจากที่ดินได้
4.2. วิธีป้องกัน
ควรระบุอัตราค่าปรับค่าค่าเสียหายกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาให้คุ้มต่อความเสี่ยงในอนาคตที่จะมีการผิดสัญญาเกิดขึ้น


     

5. การส่งมอบที่ดินคืน
5.1. ปัญหาที่พบ
ไม่ยอมส่งมอบที่ดินคืนตามสัญญา
5.2. วิธีป้องกัน
คิดค่าปรับให้สูงกรณีไม่ส่งมอบที่ดินคืน

 

6. ห้ามเช่าช่วง
6.1. ปัญหา
โดยปกติเราก็อยากได้คู่สัญญาที่ดีซึ่งเรามีโอกาสได้ตรวจสอบก่อนเข้าทำสัญญา และภายหลังจากทำสัญญาแล้วเราก็หวังว่าเขาจะปฏิบัติตามข้อตกลง แต่ปัญหาก็คือ หากผู้เช่าเอาที่ดินออกให้เช่าช่วง ผู้เช่าช่วงนี้เราไม่มีโอกาสได้ตรวจสอบประวัติเขาเลย หรือไม่ได้มีโอกาสในการกำชับผู้เช่าช่วงเลยว่าห้ามทำอะไรบ้าง 
6.2. วิธีป้องกัน
ให้ระบุไว้ในสัญญาเช่าว่าห้ามเช่าช่วง หากจะให้เช่าช่วงต้องให้เราอนุญาตเป็นหนังสือ

 

7. การตรวจสอบพื้นที่ที่ดินในระหว่างที่เช่า
7.1. ปัญหาที่พบ
บางทีการที่ผู้เช่าใช้ประโยชน์ในพื้นที่เช่าโดยตั้งใจทำผิดสัญญา เช่น ขุดดิน เจาะเอาแร่ธาตุบางอย่างไปใช้ ซึ่งไม่เกี่ยวกับการใช้พื้นที่เช่าตามปกติ อย่างนี้ เราไม่อาจรู้ได้หากไม่เข้าไปตรวจในพื้นที่ที่ดิน แต่ทางปฏิบัติก็มีปัญหาว่า เราจะเข้าไปพื้นที่ดินไม่ได้หากเขาไม่อนุญาต ขืนเข้าไปตรวจโดยพละการอาจมีความผิดทางอาญาฐานบุกรุก ทั้งๆที่เป็นเจ้าของที่ดิน
7.2. วิธีป้องกัน
ให้ระบุเอาไว้ในสัญญาเช่าว่าเราสามารถเข้าไปตรวจพื้นที่ดินเพื่อดูว่าเขาใช้ประโยชน์อย่างไรได้ ในระหว่างที่สัญญายังผูกพันอยู่